La nueva tendencia que permite limitarlo sin modificar los estatutos

En los últimos años, el auge del alquiler turístico ha transformado profundamente la convivencia en muchas comunidades de propietarios en España. Edificios tradicionalmente residenciales han visto cómo sus portales se convertían en un vaivén constante de maletas, check-ins, ruido nocturno y desgaste de zonas comunes. Frente a esta situación, un creciente número de comunidades ha decidido actuar.
Y lo novedoso —y lo que muchos propietarios desconocen— es que ya no es necesaria la unanimidad para limitar o incluso prohibir los apartamentos turísticos en un edificio.

La clave está en una reforma legislativa silenciosa, pero decisiva, aprobada en 2019, y en una cadena de sentencias que han ido consolidando esta nueva forma de regular la convivencia.

Una mayoría cualificada que cambió las reglas del juego

Hasta hace pocos años, limitar o impedir el alquiler turístico en un edificio parecía misión imposible: la Ley de Propiedad Horizontal exigía unanimidad para cualquier modificación de los estatutos. En la práctica, bastaba con que un solo propietario votara en contra para frustrar cualquier iniciativa.

Pero en 2019 llegó un cambio fundamental.
El Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introdujo una modificación directa en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Concretamente, se añadió el artículo 17.12, que permite a la comunidad:

“Limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”

Es decir: ya no hace falta unanimidad, ni tampoco una modificación estatutaria tradicional. Basta una mayoría cualificada del 60%.

La diferencia no es menor. Gracias a esta reforma, muchas comunidades han podido adoptar acuerdos que hasta entonces resultaban inalcanzables.

Jurisprudencia que avala la medida

Los tribunales también han ido marcando el camino.
Una de las resoluciones más relevantes es la STS 167/2020, de 6 de marzo, donde el Tribunal Supremo dejó claro que el alquiler turístico no es un simple arrendamiento de vivienda, sino una actividad económica con impacto en el inmueble y en la convivencia.

Esto tiene dos consecuencias directas:

La comunidad puede regular, limitar o incluso prohibir el alquiler turístico si afecta al uso normal del edificio.

No es necesario modificar estatutos si el acuerdo se adopta al amparo del art. 17.12 LPH, ya que la propia Ley contempla esta votación reforzada.

Desde entonces, numerosas Audiencias Provinciales (Barcelona, Valencia, Málaga, Madrid…) han ratificado acuerdos comunitarios que limitan esta actividad sin exigir unanimidad, reforzando una tendencia clara: el interés general de la comunidad debe prevalecer sobre la explotación turística de una sola vivienda cuando se generan molestias o deterioro del edificio.

¿Prohibición total o limitación? La frontera legal

La ley no habla expresamente de “prohibir”, sino de “limitar o condicionar”.
Pero, en la práctica, los tribunales han aceptado ambos enfoques, siempre que:

el acuerdo esté justificado,

sea proporcional,

y se apruebe con la mayoría cualificada correspondiente.

Así, comunidades enteras han resuelto:

impedir nuevos pisos turísticos,

limitar su número,

prohibir el uso turístico en viviendas interiores,

establecer sanciones por incumplimiento,

o incluso elevar las cuotas de gastos comunes hasta un 20% adicional, tal y como permite el propio art. 17.12 LPH.

Este último punto —la cuota adicional para compensar el desgaste— también está siendo cada vez más utilizado.

Un escenario que favorece a las comunidades

La creciente regulación autonómica del alquiler turístico, desde Cataluña hasta Baleares o la Comunidad Valenciana, también está jugando a favor de las comunidades de vecinos. Muchas normativas exigen la compatibilidad urbanística, certificados, licencias o requisitos que, si no se cumplen, dejan sin efecto cualquier actividad turística.

En paralelo, Ayuntamientos como Barcelona, Málaga o Palma han intensificado la inspección y las sanciones, en un contexto de presión social por el acceso a la vivienda y la gentrificación de los centros urbanos.

Todo ello ha provocado que las comunidades se encuentren ahora en una posición jurídica más sólida que nunca para defender el uso residencial de sus edificios.

Un tema de debate que seguirá creciendo

La posibilidad de limitar pisos turísticos sin unanimidad no está exenta de polémica. Los propietarios que explotan estas viviendas denuncian inseguridad jurídica, mientras que los vecinos celebran una herramienta que, según ellos, devuelve tranquilidad al edificio.

Lo que está claro es que la tendencia va al alza: cada vez más comunidades adoptan acuerdos de limitación y más tribunales los confirman. El equilibrio entre el derecho individual a explotar una vivienda y el derecho colectivo a preservar la convivencia ya no se decanta siempre hacia el primero.

La LPH, reformada en 2019, ha cambiado definitivamente el tablero.